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股市大漲,資金跑步奔赴股市,樓市會遭遇寒冬嗎?

2019-03-01 點擊 評論

一、股市的春天已來到?


2019年2月25日,上證指數上漲5.60%,報收2961.28點,距離3000點心理整數點位僅一步之遙。同時,滬深兩市合計成交1172.58億股,成交金額達到10405.8億元。這是自2015年11月27日之后,時隔三年多,兩市成交額重回萬億元以上;而成交股數也創出A股歷史上第6高的水平。

 

成交量價齊升,市場熱情高漲。正如在連綿陰雨后迎來一個燦爛的晴天,人們不禁要長舒一口氣:春天來了!牛市來了!!

 

事實上,自2019年初以來,A股的反轉態勢在全球領先。上證指數總體漲幅20%,而深圳成指更是以30%的漲幅冠絕全球。在如此大好形勢下,各路資金進入大A股的步伐在加快。


圖:年初以來全球重要指數的反彈幅度(自2018年12月后最低點計算)

資料來源:沈建光《從國家牛市到市場牛市》


作為中國宏觀經濟的兩大晴雨表,股市和樓市,往往被雙雙提及。在資金跑步進入股市之際,作為曾經的拉動國民經濟的支柱產業,房地產是否還能安好?


二、樓市與股市的蹺蹺板效應是否存在?


長期以來,樓市和股市是公開吸納國內外資金的兩大資產池。截至2018年底,盡管出現高達25%左右的降幅,A股市值仍有43.37萬億元,而樓市全年成交量超過15萬億元。不可否認,股市和樓市,動輒數以萬億計的資金需求,在國內投資渠道相對缺乏的情況下,讓兩者的爭奪將在一定程度上存在。因此,民間將其形容為“蹺蹺板”效應。即樓市火熱,股市暗淡,反之亦然。


不過,歷史經驗告訴我們,蹺蹺板效應并不完全真實。以2007和2015年的兩次牛市為例。在2007年,A股市場正處于一輪特大牛市行情中,上證指數最高上摸6124點這一至今也沒有企及的高度。但在2007年,樓市與股市交相輝映的局面,至今讓人莫名激動。隨后,全球金融危機發生的2008年下半年,樓市與股市同病相憐,上證指數最低跌至1664點,而之前紅透半邊天的房子一下子成為“燙手山芋”。因此,2007-2008年間,樓市和股市的共振,完美演繹了“一榮俱榮、一損俱損”的共生關系,而非此消彼長的蹺蹺板關系。


圖:最近兩次牛市的位置

資料來源:新浪財經


2014年底開始,經由政策引導,上證指數由2500點上升至2015年6月的5179的高點,尤其是2015年3月~2015年5月間的創業板和中小板暴動,造就了2015年的股市神話。隨后,股災來臨、A股蕭條,巨量資金撤入樓市,帶動深圳當年樓價飆升,國家統計局數據顯示,深圳當年新建商品住宅房價指數漲幅高達40%以上。而在之后的2年中,股市的冷清與三四線城市房價跳升形成鮮明對比。這倒頗能說明股市與樓市的“蹺蹺板”效應了。


綜合來看,樓市與股市并非一成不變的蹺蹺板關系,而更像統計學上的相關關系。兩者作為受宏觀政策影響較大的資產池,都有其相對獨立的內在邏輯。因此,不管此輪股市大漲能否形成事實上的牛市局面,樓市的發展仍需要靜觀其所處政策和市場環境,才能做出準確判斷。


三、宏觀經濟L型論調重新認識,

棚改政策動能正在衰減,

地產投資信心有待恢復


在上周末的一封內部信中,萬科掌門人郁亮闡述自己對宏觀經濟環境的再認識。他在信中提到,“綜合判斷,我國經濟運行不可能是U型,而是L型的走勢。L型是一個階段,不是一兩年能過去的。…….現在L型的豎線還沒有到底,一般預計到2020年左右才有可能見底。更值得關注的問題是,L型的那一橫不知道會持續多少年?日本已經持續20年還未完全走岀來。”我們認為,這一認識并非危言聳聽。


多數機構投資者預測,中國GDP增速持續降低的局面可能大概率出現。2018年GDP增速為6.6%,而2019年預測值將進一步降低為6.3%。其中,受中美貿易談判的不確定和國際經貿環境的負面影響,未來進出口貿易短期難有作為,而長期的投資驅動模式,受制于企業、政府、居民前期累計的杠桿,增長空間有限。最新公布的社會商品零售總額增幅8.1%,這是歷史最低點,是消費放緩的重要信號。


圖:過去10年以來的投資加杠桿進程

資料來源:WIND,新時代證券研究所


過去3年中,棚戶區改造政策,尤其通過政策性銀行貸款(主要通過國家開發銀行和農業發展銀行)方式推動的貨幣化安置政策,為三四線城市的地產發展提供了廣闊的需求。貨幣化的棚戶區改造,不僅制造了大量實際的住房剛需,也提供了購買新房所必須的現金貨幣,讓房地產從土地到住房的供需環節均有資金配合,自成閉環體系。


然而,棚戶區改造政策在2019年將發生轉折變化。主要表現在兩個信號:(1)各省市大幅下調了棚改目標,未來棚改政策對三四線城市地產發展的支撐作用將大幅減弱;(2)棚改融資政策由政府購買棚改服務模式轉為棚改專項債,未來棚改融資將出現缺口,根據天風證券的測算,僅2019年就有6000億元的缺口。


表:部分省市2018年和2019年棚改目標變動

資料來源:各省市政府工作報告、工作會議和官方報道


從房地產投資看,2018年全年累計增長9.5%,數據名義表現尚可。但是,扣除延期支付的土地購置款,2018年1-10月份的房地產投資增速僅為-3.2%。企業投資信心明顯有待提升。鑒于房地產市場2018年下半年銷售回款有限,未來地產投資增速將會進一步走低。因此,如沒有政策面和經濟面的刺激,整個地產行業凜冬局面出現的概率不低。


圖:房地產投資增速:扣除土地購置費及價格變動后

資料來源:WIND,中信建投證券研究


四、地產投資機遇2019:

關注都市圈規劃,領悟“分城施策”導向,

重回省會和重點二線


2015年的股市和樓市先后接力的故事如果能夠重現,作為地產投資者,我們重新回顧一下從股市獲利的資金如何選擇投資區域,或能有所啟發。2015年12月,在國家統計局公布的70個大中城市中,無論是新建商品住宅還是二手房市場,價格指數漲幅超過10%的城市就只有北上廣深四個一線城市。彼時,三、四線城市的房產庫存正是一個大問題而非大機會。


表:2015年全國70個大中城市中房價指數增幅約10%的城市

資料來源:國家統計局,領易咨詢(LINKEASE)


我們認為,2019年,因棚戶區改造的基本完成和政策方向的調整,三四線城市地產投資需求將面臨不足,而一線城市將因為嚴格的限購政策延續和戶口控制而呈現平穩,因此,省會和重點二線城市,或將成為地產投資明星城市。而三大都市圈概念中的重點二線城市無疑是其中的當家明星。


隨著粵港澳大灣區規劃的出臺,三大國家級的區域規劃最新稿已全面出臺。京津冀、長三角、粵港澳三顆龍珠集齊,接下來就得落實到行動上,“擼起袖子加油干”了。以長三角為例。從國家層面來說,長三角是長江經濟帶的龍頭,而上海大都市圈是長三角的核心級。2018年底,上海連同江蘇、浙江兩省醞釀出臺《上海大都市圈空間協同規劃》,覆蓋上海+蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山、湖州等“1+7”市。


我們認為,上海大都市圈,是繼長三角大城市群之后,長三角一體化動作邁出的實際性動作,而最近一段時間,上海第三機場選址南通、上海與浙江共建小洋山港的新聞事件,說明上海大都市圈的落實絕非像以往一樣,只停留在紙面上。隨著產業分工的理順,區域格局的拉升,區域一體化帶來的溢價,在不久的將來必將在地產投資層面體現出來。


圖:上海和近滬地區戰略協調區規劃

資料來源:《上海市城市總體規劃(2017-2035)》


同時,國家發改委近日出臺《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》,文件指出,“放開放寬除個別超大城市(即城區人口超過1000萬的城市)外的城市落戶限制”。顯然,這一文件就是在為都市圈培育破除原有戶口政策開路。


對于其他具體二線城市選取,我們同樣可以從70個大中城市的樣本中,窺見一斑。2018年12月,房價指數漲幅超過15%的名單如下,不難發現,省會和重點二線已然成為地產投資的熱點,我們認為,2019年,這一趨勢將會延續。而一線城市的戰火能否重燃,還具有政策的不確定性,有待進一步觀察。


表:全國70個大中城市中房價指數增幅超過15%的城市(2018年12月)

資料來源:國家統計局,領易咨詢(LINKEASE)

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