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房地產將依然發揮“穩投資”的主導作用

2019-03-02 點擊 評論

二月的最后一周,股市很熱鬧,久違的單日成交量破萬億連續出現。與股市相呼應,樓市也頗為喧囂。營銷手法素來彪悍的恒大又出手了。2月27日,恒大集團宣布正式開啟沖刺一季度銷售業績,對旗下全部690個項目祭出“住宅9折,商鋪8折”的促銷優惠。


與此同時,“宇宙第一房企”碧桂園傳出正在針對總部各中心進行一場管理架構調整,其間將伴隨大規模的裁員。老牌龍頭房企萬科則發布了郁亮近日的一次內部會議講話,延續去年“收斂和聚焦”的基調,再次強調了萬科為什么要穩住基本盤。從中能讀出深深的焦慮和對地產未來趨勢的謹慎。


恒大降價、碧桂園裁員、萬科收縮,2019年的樓市以這種不平靜的方式開局,釋放出什么信號?


今年春節以來,房地產銷售繼續低迷態勢,房企普遍反映去化不太理想,加之調控政策延續去年的基調,讓房企對2019年前景預期普遍較為謹慎。考慮到2019年規模增速的下滑,房企普遍表示會更加注重運營和現金流管理,強化對銷售人員的回款考核。這正是一波打折搶收潮的行業背景。此前,北京項目大幅降價的泰禾和抓緊推盤全員賣房的時代控股,都意在提前收割買家。


從宏觀層面來看,二月份股市的反彈,是在經歷長期的跌跌不休后,流動性寬松帶來的估值的修復。對于房地產行業而言,流動性寬松同樣是一個利好。尤其是頭部房企,去年四季度以來,中票和公司債發行難度都不大,尤其是開發貸、公司債的融資成本都比年中下降,境外發債的成本也趨于下行。房地產行業普遍存在一種樂觀情緒,認為部分政策存在邊際改善的空間。


環境正在起變化。2月25日至26日,2019年人民銀行金融市場工作會議在北京召開。會議要求,加強房地產金融審慎管理,落實房地產市場平穩健康發展長效機制。


幾乎同時,銀保監會有關負責人在國新辦新聞發布會上表述繼續對房地產開發貸款、個人住房按揭貸款實行更加審慎的貸款標準。同時要實施差異化的房地產信貸政策。


銀保監會和央行的表述,代表了后續房地產信貸全面寬松的可能性不大,基本上令降首付,購房資格松動化為泡影,甚至一些房價漲速過快,投機需求死灰復燃的城市,也許還會在“因城施策”的調控方針下,遭遇差別化住房信貸政策的結構性收緊。


不過,對房地產行業也不需要過于悲觀。首先,中國經濟向好的基本趨勢仍然保持穩定,而房地產依然將發揮“穩投資”的主導性作用。


其次,對房地產市場要有定力,堅持“房子是用來住的而不是用來炒的”基本原則,“去杠桿,穩房價,防風險”仍然是今年的主基調,預計“高位趨穩、總體回升、結構分化”將成為市場的基本格局。


最后,客觀認識房地產的功能定位,群眾的美好生活需要尚未被完全滿足,住房總量不足仍是長期存在的矛盾。


正如郁亮所言,房地產行業還有很大的發展前景,在經歷了多年的洗禮之后,房企變得更為成熟,此番調整是龍頭房企的主動選擇,摒棄牛市思維,為了“活下去,活得久,活得好”。


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